Archive for the ‘Hipoteca’ Category

Hipoteca “Chollo” – Quiero trabajar en un Banco

June 3, 2007

Esta vez, voy a retomar el tema de las hipotecas como hice el pasado fin de semana.

Lo primero, decir que no voy a recomendar ninguna hipoteca, ni gano nada con ello. No trabajo en un banco, ni caja, ni nada de eso.

¿Como conseguir una hipoteca con un interés negativo respecto al Euríbor?
(Y no solo durante el primer año.)

Yo solo conozco una manera de conseguir una hipoteca con interés negativo respecto al Euríbor, y la clave es trabajar en una entidad financiera o en alguna empresa que tenga algún tipo de relación especial con estas entidades.
Trabajando en bancos o cajas de cualquier tipo podremos acceder a este tipo de productos reservados para los empleados. Además como he dicho también podemos acceder a estos productos si la empresa en la que trabajamos realiza algún tipo de actividad para una entidad financiera, como por ejemplo una empresa que realice software para entidades financieras o empresas que hayan surgido tras la externalización de algunos de sus servicios.
La única condición, es que mientras dure la hipoteca, evidentemente no puedes cambiar de empresa (lo que me parece una magnifica estrategia de retención del personal, pues quedas ligado entre 25 y 35 años a la empresa fácilmente, salvo que encuentres una oportunidad laboral magnifica).

Por esta razón, cuando vamos a informarnos sobre una hipoteca al banco, hay que ser conscientes de que los empleados no son afectados de igual manera por el Euríbor y que debemos de ser buenos negociadores y buscar siempre el más atractivo.

Ahora vamos con la demostración, ¿realmente tienen tantas ventajas?
El ejemplo que yo conozco, un famoso banco de renombre internacional, ofrece a sus empleado, y a los empleados de unos “partners especiales” una serié de ventajas, que incluyen una hipoteca con interés: EURIBOR – 0,65 %.
(Otras entidades tendrán ofertas similares)

Voy a realizar unos cálculos aproximados con los mismos datos que utilice la semana pasada y una pequeña comparación de los resultados obtenidos.

Calculo 1 (igual duración):
Interés: Euríbor – 0,65 % = 3,35 % (suponemos que el Euríbor es  4 %)
Dinero que necesitamos: 300.000 €
Duración: 35 años
Implica un total a pagar de 509.855 € con un importe mensual de 1.214 €  (en la condiciones anteriormente mencionadas).

Si lo comparamos con la hipoteca ficticia (cuyo interés era el 4,30 %), la cantidad total a pagar será unos 71.000 € menos, y la mensualidad será un 169 € menor (un ahorro de más de 28.000 de las antiguas pesetas, genial).

Ahora voy a hacer otro cálculo, pero esta vez voy a mantener constante la cantidad mensual a pagar. Evidentemente la idea es minimizar la duración de la hipoteca y así el importe total de la misma.

Calculo 1 (igual duración):
Interés: Euríbor – 0,65 % = 3,35 % (suponemos que el Euríbor es  4 %)
Dinero que necesitamos: 300.000 €
Cuota mensual: 1.377 € (similar a la hipoteca ficticia)
Resulta que la duración de esta hipoteca sería sólo 28 años (7 años menos) e implica un total a pagar de 462.769 € con un importe mensual de 1.377 €  (en la condiciones anteriormente mencionadas).
Esto implica que con un esfuerzo similar, concretamente 6 € menos, la cantidad total a pagar será 118.025 € menos (cerca de 20 millones de pesetas).

Conclusión:
Si eres joven y puedes trabajar en una entidad financiera, recuerda que el sueldo no lo es todo si estas decidido a comprar una casa.
Si no vas a necesitar una hipoteca, trabajar en una entidad financiera igual no es lo más conveniente, pues aunque no vayas a utilizar esta ventaja, el sueldo podría descontar el hecho de que en un futuro quieras disfrutar de esta ventaja.

El problema, es que cambiar de empleo no es fácil dependiendo de nuestros estudios y nuestra orientación profesional, pero quería reflexionar sobre este tema, porque cuando la gente a un banco o caja parece que todos jugamos con la mismas cartas, pero probablemente no sea así.
Al igual que a veces en una oficina te ofrecen unas condiciones y en otra de la misma entidad, las condiciones pueden ser ligeramente más ventajosas. Sobre todos con los productos aislados que a veces obligan a contratar: seguros de casa, de vida…

Hipoteca Devolución del Banco Gallego vs. Hipoteca Genérica

May 28, 2007

¿Para quien esta destinada la Hipoteca Devolución 50 % del Banco Gallego?
Suponiendo que una pareja necesite 300.000 € y destine aproximadamente el 60 % a este apartado (sin contar la facturación de la tarjeta de crédito, que a partir de entonces la utilizaremos para todo), un hecho no muy recomendable pues cualquier imprevisto no deja con el agua al cuello, pero todos conocemos a compañeros de trabajo que tienen que hacerlo así (o incluso el porcentaje destinado puede ser un poco más alto), pues de otra manera no pueden conseguir la hipoteca.
Los ingresos de la pareja deberían ser aproximadamente unos 41.000 €. Algo que no es imposible, ni mucho menos es una ciudad como las anteriormente mencionada, pero tampoco abundan los sueldos de 21.000 € netos (exactamente no se cuanto sería el sueldo bruto porque no tengo a mano la hoja con la retenciones correspondiente a cada salario, pero aproximadamente diría que son unos 26.000 € – 27.000 € brutos).
Como se puede ver, no son sueldos imposibles, pero la verdad es que son unos sueldos bastante elevados y alejados de la media española, no obstante con un poco de suerte y mucho trabajo a los 30 años se puede ganar una cifra similar, si nos encontramos en el sector adecuado.
Eso si, los primeros años serán los más difíciles, después será más fácil, la cantidad total a pagar será mucho menor y además tendremos un fondo de inversión o un plan de pensión bien nutrido.
En mi opinión esta dirigido a parejas con unas rentas altas, que puedan permitirse las altas cuotas, a costa de pagar a la larga bastante menos dinero.

Las cosas son diferentes si la hipoteca la queremos para un pisito de 120.000 € en Marinador (o en cualquier otro sitio donde sus habitantes tengan la suerte de que los pisos sean tan baratos), de estos que tanto anuncian en la tele.
Al ser la cantidad muy inferior, las cuotas serán mucho más bajas, y en este caso más asequibles a cualquier bolsillo.

Para los que no tengamos unos sueldos tan altos, podremos utilizar las hipotecas genéricas que nos ofrecen otros bancos, y que alargando la hipoteca unos cuantos años más podremos pagar mucho mas cómodamente la hipoteca (y sin tantas condiciones).

Aunque yo, viendo como están las cosas preferiría alquilar, pero las condiciones personales de cada persona son diferentes.

Cálculo Hipoteca Devolución del Banco Gallego

May 27, 2007

Esta no es una noticia mueva, pues lleva circulando por diversos lugares una o dos semanas, pero antes de comentarla quería analizarla y realizar algún calculo.

El Banco Gallego ha lanzado unas hipotecas en las que te devuelven parte del dinero que te quede por pagar, si cada uno de los 5 valores que componen la cesta se ha revalorizado al menos 1 céntimo.

Banco Gallego - Hipoteca Devolucion

Como podemos ver en la imagen adjunta, te devuelven el 50 % de tu deuda pendiente tras 10 años.
Ósea, que te perdonan el 50 %, de lo que te quede de hipoteca transcurridos 10 años.

La condición, para ello, es que Telefónica, BSCH, BBVA, Repsol y Endesa, coticen al menos un céntimo por encima de su cotización actual.

El interés será el Euríbor + 1 %, y el plazo puede oscilar entre 20 y 35 años.

Oras condiciones:
Habrá que tener una facturación anual con tarjeta de crédito equivalen a dos cuotas mensuales y una aportación anual a fondos y/o planes de pensión equivalente a dos cuantos mensuales.

Además, por cada una de estas acciones que no se hayan revalorizado, habrá que sumar un 0,1 % al interés.

Ante este anuncio, me he dispuesto a analizar una de las dos ofertas, concretamente la “Hipoteca Devolución del 50 %”.

Banco Gallego - Hipoteca Devolucion 50

A partir de estos datos podemos hacer nuestras suposiciones y nuestros cálculos.
– La cantidad a pedir será 300.00 €. Puede parecer algo pero a mi no me lo parece, pues es menos que de que cuesta una casa a la afueras de Madrid, Barcelona, o San Sebastián, o lo que cuesta un piso “normalito” un poco alejado en otras ciudades como Valencia o Zaragoza (que es donde vivo actualmente).
– Suponemos que el Euríbor va a ser un 4 %, lo que implica que el interés total será el 5 %. Además, voy a suponer que uno de los valores, no logra revalorizarse (aunque todos son valores con una grandes perspectivas a largo plazo), por ejemplo Endesa, que ahora esta muy alto pero que después puede caer. (Doy por hecho que la hipoteca tendrá en cuenta los posibles splits que puedan producirse en la acción, e imagino que si algún valor desaparece del IBEX debido a una fusión, imagino que será reemplazado por otro valor equivalente.)
Lo que implica que el interés total será el 5,10 %.
– La duración 35 años (con un interés tan alto hay que elegir el plazo máximo).

300.000 €, con interés del 5,10 % y a 35 años.
Implica un total a pagar de 643.965 € con un importe mensual de  (en la condiciones anteriormente mencionadas).
Pero como tras 10 años nos descuentan un 50 % de importe pendiente, el importe final a pagar será 413.977,5 €.

Por lo tanto al tener una cuota mensual de 1.533 € implica que tenemos que fracturar con la tarjeta de crédito al menos 3.066 € y que deberemos aportar otros 3.066 € a planes de pensiones o fondos de inversión.
Esto implica que anualmente necesitaríamos aportar al banco 21.462 € (18.396 € hipoteca + 3.066 € fondos/planes) y gastar con la tarjeta masa de 3.066 €.

Eso sí a esto habría que sumarle, que tiene una comisión de apertura del 1 %, una comisión de cancelación del 0,75 %, y además parece que también hay que contraer un seguro de vida.

Cálculo Hipoteca Ficticia

May 27, 2007

Esta vez, voy a dejar tranquilo a Astroc, y voy a escribir una serie de tres post hablando sobre las hipotecas.
Concretamente voy a comparar una de las hipotecas más llamativas a primera vista, en este momento, la Hipoteca Devolución del Banco Gallego y otra Hipotecas ficticia, con unas características similares a las que podemos encontrar en el mercado.

Para ello voy a realizar el calculo de lo que costaría una hipoteca de 300.000 € con la hipoteca ficticia (luego explico las características de esta hipoteca) en varios plazos, después realizare el calculo de la misma con la Hipoteca Devolución del Banco Gallego, y finalmente realizare la comparación entre ambas.

Características de la hipoteca ficticia (similares a otras del mercado)
Interés: Euríbor + 0,3   (suponemos que el Euríbor es  4 %)
Domiciliación de Nomina.

Caso 1:
300.000 €, con interés del 4,30 % y a 35 años.
Implica un total a pagar de 580.794 € con un importe mensual de 1.383 €  (en la condiciones anteriormente mencionadas).

Lo que supone destinar anualmente 16.596 €.

Caso 2:
300.000 €, con interés del 4,30 % y a 35 años.
Implica un total a pagar de 516.965 € con un importe mensual de 1.537 €  (en la condiciones anteriormente mencionadas).

Lo que supone destinar anualmente 18.444 €.